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追い上げる新興国
株式や債権でも成長率の高いアジア新興国が物色されているように、不動産でも新興国の魅力が高まるだろう。日本の1500兆円にのぼる個人マネーの取り込みを狙って、海外不動産が次々名乗りをあげている。国際化は、国内不動産に海外不動産という強力なライバルが立ち現れたことも意味する。そこで起きるのは、内外入り乱れた不動産のマネー獲得競争だ。すでに国際政争は始まっている。例えばREITを見ると、日本で上場が始ま
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契約率は売れ行きのバロメーター
外資系のエコノミストが衝撃を受けた、2008年1月の首都圏のマンション契約率（不動産経済研究所調べ）は52・7％と、1991年8月（49・7％）以来の低さになった。契約率は売れ行きのバロメーターで、それがバブル崩壊直後を彷彿させる水準に沈んだ。首部圈の契約率は2007年3月に80・5％たった。そこから急低下が始まり、6月に69・196と70％を割った。12月には59・3％と印％を割り、08年1月は
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譲渡費用とは
ふつうは売るとき不動産業者に払った仲介手数料や、売り手が負担した登記の費用などである。その土地・家屋を売るために測定費、家屋の取りこわし費用、借地、借家人への立退料などがかかったとすれば、それも算入してかまわない。なお、譲渡所得を確定申告する際もっとも大切なことは、取得費や譲渡費用がたしかにそれだけかかったことを証明する証拠を揃えておくことである。土地・家屋の売買はいずれにしても金額が大きくなるの
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国際化、業際化、学際化とは
建設業は国際化のみにとどまらず、さまざまな変化の下にある。それは、建設業が巨大化したこと。現在、年間総建設投資額は七〇兆円を超す大きなものである建設業の仕事の範囲が、非常に幅広く、奥深くなってきたこと、経済の高度化、OA化に伴って、建設の仕事もきわめて高度化、複雑化、専門化してきたことを指す。このような需要の変化から、建設業の仕事も営業の方法から、施工の体制に至るまで改革が行われているが、それだけ
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巻き返す日本勢
活発な外資の動きに対抗して、日本勢もやや遅れて不動産獲得競争に参戦した。はじめのうち目立ったのは、不動産ファンドのダヴィンチ・アドバイザーズたった。2006年7月にモルガン・スタンレー系の不動産ファンドから東京・港区にある旧秀和の芝パークビルを購入した。1982年に竣工した延べ面積が10万平方メートルを超える大型ビルで、かつてダイエーが東京本社を置いていた。ビルは100メートルを超える横長で「軍艦
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ダミーとして付ける薔薇の花
各部屋には赤い薔薇の花が半分くらいに付けられているんです。もちろんこの薔薇の意味は、“契約済み”ということなのですが、実はこれがかなりいい加減なんです。ちょっと前のマンションブームなら話は別ですが、景気が悪くなるとマンションの売り上げは急に冷え込むのです。だから、そうそう売れるわけはないのです。しかし、販売中のマンションがお買い得商品で、しかも人気物件であることをアピールしたいが為に、売れてもいな
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建物の価値が少ない中古アパートが投資に向く理由
「ほとんど土地代だけで」ということがポイントになります。ちょっと考えてみましょう。土地と建物は同じ「不動産」ですが、その性質に決定的な違いがあります。建物……いつかは滅失してしまうもの土地……滅失してしまうことはない。減価償却してしまうもの。減価償却しないもの。上物の建物は老朽化して将来使えなくなったとしても、地面は残ります。建物が使えなくなる前に投資額を回収することができれば、土地はタダで入手で
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手が届くうちに借金して買っておこう
地価が高騰し、家を持つことが難しいとされていることから、たいして調べもせずに諦めてしまっている人が多くいる。だが、あなたは、諦めてはいけない。狭い土地こそ、今、目のつけどころなのである。たとえ、三三平方メートル（一〇坪）でも立派な家が建つのである。この際、都心部で少しでも庭が欲しい、という考え方は捨てよう。一坪二〇〇万〜五〇〇万するのであり、庭などつくっていては効率が悪い。少しでも家を大きく建てて
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売主の隠された事情
私はごくふつうのサラリーマンですが、不動産投資を始め、現在までに9棟のアパートを手に入れました。購入した物件はすべてほぼ予定通り家賃を稼いでくれていますし、その家賃でローン返済はすべて支払えます。そしてさらに、私の手元には月々の返済額を支払ったあとの残りのお金、つまりキャッシュフローが貯まっていきます。それはとてもありかたいことですが、私のなかにずっと消えずにいるひとつの疑問があります。「自己資金
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固定期間選択型の特約期間10年のローン
優良な資産を持っている、金融資産か多い、超一流企業に勤めているなどの条件を満たす必要があるが、ダメでもともとという気持ちでチャレンジしてみてはどうだろうか。その交渉がうまくいかなかったときには、他の金融機関に借り換えるしかないのだが、金融機関は優良な法人の融資先が減少しているため、いまは個人顧客の獲得に全力を注いでおり、これまでローンの延滞がないなどのシッカリとした顧客であれば、借換えの相談はどこ
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年間支出について
支出の各項目です。管理費と火災保険料は検討住戸の実際の額です。ここでは管理費19万2000円と火災保険料1万5000円です。固定資産税等は軽減措置終了後の額をマンション販売会社などに確認し、その額とします。ここでは20万円でした。修繕積立金などは入居時月額7000円、修繕積立基金30万円となっていましたが、30年間の長期修繕計画の累計額を平均すると年間24万円となります。修繕積立金などには将来の大
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パワーを傾けて住宅ローンを選ぶ
住宅ローンを完済するまでの20年、30年のうちには、家族構成、健康状態、勤務状況など家計に大きな影響を与えるさまざまな変化がある。想定の範囲内の変化であればいいが、想定外の変化もあり得る。それにプラスして住宅ローンの返済額が途中で何割も増えたりすると、たちまちにしてローン破綻という事態に陥る。住宅ローンを利用するということは、そうしたリスクを負うことであり、ローンを利用する人はそれを自覚し、ローン
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土地取引監視区域制度の創設と適用
「民活」路線による規制緩和や国公有地払い下げは、本来、宅地供給促進が目的だったが、折からの金余り状況と相まって不動産投資を活発化させ、地価暴騰の起爆剤となった。とくに地価高騰が先行した東京圏の住宅地は、昭和六十一年に二二％、六十二年に六九％（公示地価）も暴騰し、とくに若年齢世帯層の住宅取得を著しく困難にして、土地・住宅を「持つ者」と「持たざる者」との資産格差を広げ、社会的不公平を拡大した。このよう
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一人暮らしのおばあちゃん
母方のおばあちゃんは、山間部で一人暮らしをしています。おじいちゃんが亡くなって以来ですから、もう15年になります。何でも一人でやりながら、毎日畑仕事を欠かしません。畑でとれた新鮮な野菜は、遊びに行くとお土産にもらうことができます。とくにジャガイモがほくほくしていて美味しいので大好きです。少し前まではヤギを飼っていて、搾りたての乳を飲ませてもらったりしました。また、私が小学校高学年から中学生の頃には
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夫婦で住む物件選びのポイント
一人暮らしと違い、夫婦で賃貸物件に住むとなるとお互いに妥協できる、できないポイントが違ってくるので部屋を決めることに結構モメたりしませんか？わたしの場合も夫と結婚して二人で暮らすための物件を探しているときはなかなか決められず苦労しましたよ(笑)というのも、夫もわたしも通勤時間を短くしたいのは山々でしたが、使っている沿線が異なるのでどこかで妥協しなければならないのに譲り合えなかったり・でも、何度かの
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企業間競争のあり方をも変えよう
時価会計導入後は、過去の含み益があらかじめ自己資本に反映されているため、第三者はその期の純粋な業績を経営者の手腕として、評価することになります。したがって、事業承継はベンチャー企業などの新興企業と老舗企業の経営者が、平等に同じスタートラインに立つ時代になります。ベンチャー企業などの新興企業の優秀な経営者は、含み益がなくとも高い評価を得ながら、ビジネスを優位に進めることができるようになります。一方、
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建築基準法さえ守っていれば絶対に大丈夫なのか？
建築基準法さえ守っていれば絶対に大丈夫だと信じているアホな客もいるのである。昔からネコの目行政とはよくいったもので、地震があるたびに建築基準法がコロコロと変わってきた。こうした法律を作っている人間も、どこで線引きをすれば安全かなどということなど、きっと知らないに違いない。建築基準法が絶対に安全な基準なら、阪神大震災であんなにハタハタとビルが倒れるはずがないではないか。「予測不可能な力が加わったから
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南面重視型の間取り
開放的な間取りは、一見するとその使い方ものびのびと自由奔放のように見えてくるが、そこにはきちんとした間取りを構成する原理があった。すなわち、中・下級武士の住まいにおける家族の生活の場と接客の場の取り合いを見ていくと、中・下級武士の住まいの接客の場である座敷は、古くは屋敷の入り口が東西南北のどの方位であっても表側となる屋敷の入り口側である道路側に面して配置されていたのに対して、江戸時代後期になると座
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工事管理担当者の評価方法
工事管理担当者の評価方法の1つに、工事消化高があります。これは評価査定期間の間に担当した工事請負金額の合計を担当者全合計に対しての分担割合を算出するものです。この評価においては工事担当の割り振りによる訳ですから、工事受注の波がある中での巡り合わせによるでしょうし、一見企業内イジメのようなほされによる場合もありますが、その担当者の掛け持ち工事における対応力の評価判断によることが多いのです。掛け持ち工
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競売物件はあなたにも落札できる
最近になって、地方裁判所の競売物件に目をつける人が多くなった。中古物件ではあるが、なんといっても割安だからである。競売物件そのものは昔からあったが、さまざまな権利がからんでいる物件が多く、一般の消費者には手のだしづらいものであった。そこで、詳しい業者ばかりが注目していたのである。不動産業者はこうした物件を安く買って、そこに利益をのせて売る。それが十分商売になるほど競売価格は安かった。ところが数年前
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敷地選びに風水は使えるか
建築や方位除けの神様として有名な寒川神社は、東京からみると南西の裏鬼門の方向にある。その起源は古く、相模の国、一の宮中社として多くの信仰を集めている。ところで、“鬼門”とはいったい何であろうか？鬼門は、東西南北の東北の位置をいう。東北を中心に北と東に二十〜二十五度に振り分けた四十五度の範疇とされる。その反対の南西にあるのが裏鬼門である。陰陽道の影響で、鬼門は邪悪な鬼が出入りするといって家相では非常
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一般庶民は住宅を渇望
このころの住宅不足はどのような状況だったのでしょう。１９４９年の『建設白書』によれば、空襲によるものが２１０万戸、疎開取壊（延焼防止のため強制的に建物を取り壊すこと）が１５５万戸、海外引揚者の需要が６７万戸、戦争中の供給不足が１８万戸で計４５０万戸の需要増に対して、戦災死による需要減３０万戸を差し引き、合計４２０万戸が不足していました。終戦直後から１９４９年３月までに建設された住宅１９４万戸のうち
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最近のマンションの二重床
最近のマンションの二重床は、ほとんどが置き床工法を採用しています。遮音性能を高めるために内部に吸音材を充填することもあります。一般的には、二重床のほうが直床に比べ、断熱性、防湿性、遮音性、可変性に優れているといわれます。とはいえ、二重床だから防音性が高いと過信せず、工法や遮音等級を確認しましょう。その一方で、直床でも水周りだけは床下に配管を通すスペースが必要になります。したがって、水周りだけが高く
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ソーシャルアパートメントという賃貸物件
賃貸物件で興味深いものがありました。「ソーシャルアパートメント」という集合住宅です。特徴として各部屋に水回りはありません。バス・トイレ・キッチンは全て共同になります。メリットはまず水回りが共同なので住人によく会う事、なので自然とコミュニケーションが取れるそして共同部分の掃除は管理会社が行うところがほとんど、面倒くさい家事の一部をしなくてもいいという所でしょうか。人によってはこういうシステムを嫌がる
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新築一戸建てにあるスマートガラス
新築一戸建てにスマートガラスと言う物質があるのを見かけました。スマートガラスとはガラスを2枚張り合わせ、その間に液晶をはさんだガラスの事を言います。液晶は電圧を加えると透明になったり、不透明になる性質があるためこれに電流を流し、曇りガラスと透明なガラスを使い分けることが出来る画期的なシステムです。いちいちカーテンを閉めなくても、リモコンかスイッチ1つあれば簡単に日光を遮断することが出来ます。また、
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注文住宅を購入したい
一戸建ての購入を現在検討中です。先日、友人が注文住宅を購入したのでお家を見せてもらいに行きました。友人の話では購入を考えてから1年あまりの時間がかかったそうです。まずは土地探し。自分の住みたい地域と広さ、値段に納得できるまで色々見て回ったそうです。そしてハウスメーカー探し。彼の場合は仕事でたまたま出会った設計士さんに一目ぼれしたのでその出会いをきっかけにハウスメーカーが決定したそうです。そこからは
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シングル層向けの家賃が5万円以下
シングル層向けの家賃が5万円以下で、子育てファミリー層向けの家賃が10万円以下。そのような賃貸マーケットは全国各地に多いでしょう。その場合、ワンルームに暮らすのは学生からフリーター、独身のビジネスパーソン、低所得の労働者までさまざまでしょうが、どう見ても、街を活性化させるような層ではありません。昨今流行のワーキングファーの一歩手前の層も、たぶん少なくないことでしょう。要するに、活発な消費活動を行う
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日本の建築基準法は、メーカーのために存在する
もっと大きな気づきがあったのです。それは、日本の建築の法律が、ユーザーのためではなく、業者のために作られていることです。このような法律が生まれる原因は、官僚や国会議員と大手メーカーとの癒着があるからです。日本の大手建材メーカーには、必ずと言っていいほどに官僚の天下りがいて、頻繁に改正される建築の法律でさえも、そのメーカーが有利になるよう作られ続けているのです。例え体に悪影響を与える材料でも、メーカ
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施設新設・整備は、新たな不動産需要を生む
最近は中国からの観光客がブームを呼んでいます。中国人観光客が通過・滞在するエリアで、ホテルやレストランに投資をしたいという中国人や日本人の実業家は、大勢います。大阪〜東京間の静岡、山梨県など、特に富士山が見える場所のホテルや保養所に対するニーズはひじょうに強いものがあります。また、近年ではアジアやオセアニアの国々の距離は急速に狭まっており、韓国や中国、台湾、香港、オーストラリアとの交流は今後も発展
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売ることを考えて選べ
今では、一度家を買ったり新築しても、一生そこに住むとは限らない。というのは、その家の広さが家族構成に合わなくなることもあるし、転勤でその家には戻って来ることがないとか、もっと広い庭の南向きの住宅がほしい、というようなことも十分に考えられるわけだ。今や、住宅は「不動産」には違いないが、一生に一度というものではなく、何回でも買い替える「動産」と同じようなものになってきている。そのことを考えると、住宅は
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地価変動は生活を一変させる
日本の場合、地価が居住する場所に大きく影響を与えており、同心円状に居住地が決定されているとともに、その価格帯の変化に伴って大移動が発生している。名目上の給与は高いものの、実質的には、地価が高いことによって住宅に関する支出が高いため、可処分所得が少ないというお話をした。他国に比べても、地価が家計、ひいては生活に大きな影響を与え、地価変動は生活を一変させる存在でもあるのだ。これはマンション購入者であっ
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まだまだある経営破綻が噂される企業群
売れ行きが好転せず、販売不振が続き、銀行の貸し渋りや貸しはがし傾向が強まってくれば、マンション専業の準大手や中堅クラスのなかから、２００８年のアーバンコーポレイションを上回る規模の負債を抱えた経営破綻が起こっても決して不思議ではない環境とみることができる。たとえば、６月にスルガコーポレーンヨンが経営破綻したころ、不動産業界関係者の間では、そのほかにもさまざまな企業の経営不安が噂された。あくまでも風
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人口密度によって不動産価格には差が出る
今後予想されることは、人口が多くて実需が見込める地域と、人口が減少して住宅などの実需が縮小していく地域とでは、土地などの不動産価格には大差がつくことになるということである。何かのきっかけで、余剰資金が不動産に流れ込んでくることがあった場合でも、その資金は大都市の希少性の高い地点（地域ではない）に限られるだろう。結論としていえることは、不動産市場にも「地域」格差の波が押し寄せており、その結果、地価な
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両親からの資金援助には、税法上の優遇措置がある
親からお金をもらっても、それが住宅資金の場合、300万円までは贈与税がかかりません。500万円の場合ならほんのちょっとかかります。つまり、住宅資金が無理なくできるように、政府も税制面から援助しているわけで、ますますこの方法を使わない手はないということになります。問題は、いかにマイホーム取得のためとはいえ、親がスンナリと息子、あるいは娘に、自分の持っているお金をポンと気前よく出してくれるかどうか。こ
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電気・ガスのストップ手続きと料金の清算
建て替えのさいにやっておかなければならない手続きとして、ガスや水道、あるいは電気を停止する手続きがある。工事中は、これらの供給を止めてもらわなければならないからである。まず電気であるが、電気の供給停止の手続きは、電力会社営業所宛に申込む。申し込みの内容は、建て替えのための断線とメーターの撤去である。無料だが、メーターを検針してもらい、前に支払った電気代以降の電気代を清算する。申し込みの時期は、撤去
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不評の原因
博物館は最初にも述べたように非常に大きい。駅から歩いて行くと、斜めに昇る動く歩道につながり、舗装された吹きさらしの広場に自然に導かれるが、そこはほかの建物では三階の高さにあたる。この広場から出ている四本の柱が巨大な屋根を支えるようなデザインで、見上げると圧倒される。「屋根」の最上階はレストランと図書室、その下の二層が常設展示室、そのまた下には収蔵庫がある。一方、広場の下のホールと企画展示室、ミユー
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